Купить квартиру в ЖК Малаховский Квартал. Сдается в аренду квартира в малаховке, элитные квартиры , продажа

Недвижимость

Название объекта	Перепланировка: законы и запреты
Дополнительное описание	В последние годы практически во всех регионах России, особенно в городах, сложилась удручающая ситуация с перепланировкой и переустройством квартир в типовых домах. В старых пяти- и многоэтажках изменения видны невооруженным глазом: практически все лоджии и балконы в одном здании выглядят по-разному, да и среди остекленных двух одинаковых не найти. Дома смотрят на нас разномастными глазницами, от которых так и хочется отвернуться... Совсем другое дело - новостройки: стоят аккуратные и симпатичные - любо-дорого глядеть, пусть даже они и не являются шедеврами архитектуры. Это снаружи, а что же внутри? Там - плоды "самодеятельности" в области ремонта с переустройством и перепланировкой, которые не заметны извне, но тем не менее опасны. Известно, что сейчас всем доступны перфораторы, отбойные молотки, "болгарки" и пр. А один из этих замечательных инструментов в руках, скажем, жителя ближнего зарубежья, промышляющего в столице ремонтом квартир, может стать весьма грозным оружием, которое нанесет непоправимый ущерб несущим конструкциям и превратит их буквально в решето. Таким образом будет причинен вред не только заказчику, но и многочисленным соседям, а иногда и всем жителям многоэтажного дома. До сих пор повсеместно проводятся никем не санкционированные работы по изменению внутренней конфигурации и переоборудованию жилых помещений, что порой опасно для целостности зданий. Но в принципе это вполне объяснимо. Возьмем старые дома: "сталинки" (изначально в них проектировались только коммунальные квартиры с длинным коридором и множеством дверей по обеим сторонам), "хрущевки" (с микроскопическими комнатками и почти аналогичными по величине прихожей и кухонькой), "панельки" советского периода (с мало кого устраивающей непонятной планировкой) и т. д. Кстати, большинство этих квартир, которые мы или предыдущие поколения получали бесплатно, не претендовали на то, чтобы удовлетворить чей-то изысканный вкус. Просто государство возводило и предоставляло жилье, не очень "заморачиваясь" насчет создания комфорта. И теперь стало совершенно понятно, что квартиры постройки середины - второй половины XX в. не соответствуют современным требованиям. Сейчас ситуация иная, и граждане в большинстве случаев покупают жилье за собственные деньги. И логика здесь другая: я собственник - значит, могу делать что захочу, да и квартиру я приобрел с так называемой свободной планировкой. А потом оказывается, что свобода эта мнимая и на плане БТИ назначение каждого помещения четко определено. Бывает и так, что человек покупал квартиру в спешке, пытаясь угнаться за быстро растущими ценами, и не обращал особого внимания на расположение в ней функциональных зон. Думал, что нужно скорее вложить деньги, а потом уже разбираться с обустройством жилья. После оформления квартиры в собственность становится понятно, что она не соответствует представлениям нового владельца о комфорте и не подходит для его семьи. Начинаются мероприятия по "улучшению" помещений, в ходе которых часто затрагиваются несущие конструкции здания. В результате оно может даже обрушиться, случись, не дай бог, хотя бы легкое землетрясение или, например, взрыв газа. И этого нельзя допустить. По закону: в России Последние 10-15 лет, и особенно 90-е гг., можно назвать хаосом переходного периода. Очень быстро трансформировались представления людей о красоте и качестве жизни. Законодательство не успевало за меняющимися реалиями; плохо функционировали органы, которые должны были контролировать правильность эксплуатации жилья. В этих условиях жители многоэтажек творили что хотели и часто вообще не подозревали, что на проведение серьезных преобразований в своих квартирах нужно у кого-то спрашивать разрешение. Всего лишь полтора года назад на федеральном уровне работал старый Жилищный кодекс РСФСР, который по большому счету вопросы перепланировок не регулировал. В нем была лишь одна небольшая статья (ст. 84), определявшая общий порядок действий. Эти проблемы решались на региональном уровне: каждый субъект принимал свои законы и нормативные акты. 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым определение общих условий и порядка переустройства и перепланировки относится к компетенции органов государственной власти РФ, а не местных властей. Последние занимаются лишь согласованием переустройства и перепланировки, а также осуществляют контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений этого фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам и другим требованиям законодательства (ст. 14 ЖК). В кодексе рассматриваемым вопросам посвящена пусть небольшая, но целая глава, состоящая из четырех статей. В частности, здесь (ст. 25) даны определения терминам. "Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения". А перепланировкой называется изменение конфигурации жилого помещения, которое также влечет необходимость внесения изменения в его техпаспорт. К сожалению, до сих пор на федеральном уровне не утверждена форма последнего, но уже определено, что технической паспортизацией жилья наряду с его инвентаризацией будут заниматься БТИ. Кстати, согласно ст. 19 ЖК, техпаспорт - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилья установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические нормы и правила и другие требования законодательства. Право на проведение переустройства и (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (ст. 26 ЖК). Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, для осуществления преобразований в своей квартире вы должны обратиться в местный орган власти, являющийся наймодателем по договору, с тем чтобы он уполномочил вас приступить к делу. А ведь чиновники могут и не разрешить проводить какие бы то ни было работы. Если вы собственник, для вас в той же статье ЖК содержится исчерпывающий перечень документов, которые нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование. Максимальное их количество - шесть, минимальное - три: заявление по форме, утвержденной Правительством РФ (см. Постановление Правительства № 266 от 28.04.2005 г.); правоустанавливающие документы на квартиру (Свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи и пр. - подлинники или заверенные нотариусом копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в некоторых самых простых случаях достаточно эскиза, нарисованного от руки прямо на копии поэтажного плана БТИ). Когда на каждую квартиру будет заведен технический паспорт, он тоже обязательно потребуется. (Пока его заменяет план данного помещения и смежных с ним.) Для нанимателей необходимо письменное согласие всех членов семьи на проведение работ. А если дом, в котором находится жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране соответствующих памятников о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки в нем. К слову, при рассмотрении заявлений от собственников и нанимателей применяются неодинаковые подходы. Об этом нам рассказали специалисты Мосжилинспекции. Например, нанимателю при проведении перепланировки не разрешается уменьшать площадь жилых помещений за счет нежилых, а собственнику позволяется. В общем, это вполне логично, поскольку занимаемая квартира принадлежит не нанимателю, а городу. И последний вправе в будущем распорядиться своей собственностью: если вы, скажем, поменяете данную квартиру на другую, сюда въедет следующий наниматель. А значит, жилая площадь не должна уменьшиться. Кроме того, в гл. 5 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" устанавливаются четкие требования к помещениям квартир, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов. Для частных домов, строящихся на деньги соинвесторов, а также жилищных кооперативов и ЖСК используются другие нормы. По закону: в Москве Столица нашей родины - наиболее "продвинутый" регион и в плане регулирования перепланировок и переустройства. Здесь еще в конце 90-х гг. начал действовать Закон № 37 от 29.09.1999 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", определявший правила оформления и проведения переустройства, а также государственного учета и контроля производимых работ. Спустя пять лет вышел Закон № 22 от 07.04.2004 г., который внес изменения и дополнения в Закон № 37 и вывел вопросы проведения переустройства с районного на городской уровень. Затем было опубликовано Постановление Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Оно ввело принцип "одного окна" для приема и рассмотрения заявлений граждан и возложило эти функции на Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию), а также утвердило перечни мероприятий по переустройству и ограничений на их проведение. После вступления в силу Жилищного кодекса возникла необходимость привести московское законодательство в соответствие с федеральным. Поэтому 15 ноября 2005 г. увидело свет Постановление Правительства Москвы № 883-ПП "О реализации положений Жилищного кодекса РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах". В нем ставились новые задачи по предотвращению несанкционированных работ и их последствий. Кроме того, был изменен перечень мероприятий по переустройству и перепланировке, которые могут выполняться в соответствии с проектом или эскизом. Кстати, все тексты постановлений Правительства Москвы можно найти на его сайте www.mos.ru. Мосгордума 7 декабря 2005 г. приняла закон № 66, признавший утратившими силу прежде действовавшие законы № 22 и 37. Он вступил в силу через десять дней после опубликования, и сейчас законодательное регулирование проблем перепланировки и переустройства полностью перешло на федеральный уровень. Теперь ответ на все возникающие вопросы нужно искать в Жилищном кодексе, а также постановлениях Правительства РФ и г. Москвы.